Quem constrói uma casa costuma descobrir o INSS da obra só no final, na hora de pedir a CND para averbar a construção. E o valor assusta. A boa notícia é que a própria norma da Receita Federal prevê uma forma legal de reduzir esse custo: o Fator de Ajuste.
Como a Receita calcula o INSS da obra
Na aferição, a Receita não parte do que você pagou de mão de obra. Ela calcula a RMT (Remuneração da Mão de Obra Total) com base na área construída, na destinação, no tipo da obra e no VAU, o valor por metro quadrado divulgado mensalmente para cada estado.
Se a remuneração que você declarou durante a obra for menor que a RMT, a diferença vira contribuição a pagar.
O que diz o art. 33
O art. 33 da IN RFB nº 2.021/2021 estabelece que, mesmo existindo essa diferença, não haverá contribuições previdenciárias a recolher na DCTFWeb Aferição de Obras da obra predial de pessoa física quando duas condições forem atendidas ao mesmo tempo:
- Remuneração mínima declarada. O total de remuneração de mão de obra declarada, de período não atingido pela decadência e acrescido de juros, precisa corresponder a:
- no mínimo 50% da RMT para obras com área total de até 350 m²;
- no mínimo 70% da RMT para obras com área total acima de 350 m².
- DCTFWeb em todo o período. É preciso ter DCTFWeb apresentada para todo o período de execução da obra, com as exceções do § 1º, como meses de paralisação informados no CNO.
Quem pode usar
O Fator de Ajuste vale para obra predial de responsabilidade de pessoa física: construção, ampliação ou reforma de casa, por exemplo. Obras de empresas seguem outras regras de aferição.
Por que o momento importa
Com a obra em andamento, dá para planejar a remuneração mês a mês e manter as declarações em dia. Com a obra concluída, a regularização envolve lançamentos retroativos e a margem de economia diminui. Na experiência da FF, a redução chega a 72% quando o planejamento começa no início da obra e a até 60% quando a obra já terminou. A variação depende do período, da documentação e da correção pela Selic.
O papel do planejamento
Aplicar o Fator de Ajuste exige conhecer bem a norma: enquadramento correto da obra, lançamentos no eSocial conforme a IN RFB nº 2.110/2022, entrega mensal da DCTFWeb e aferição no SERO. Um erro em qualquer etapa pode fazer a obra perder o benefício.
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Perguntas frequentes
O Fator de Ajuste vale para obra de empresa?
Não. O art. 33 da IN RFB nº 2.021/2021 trata da obra predial de responsabilidade de pessoa física. Na obra de empresa, a redução vem principalmente do crédito de INSS já recolhido pela construtora.
Qual o percentual mínimo de remuneração para obras de até 350 m²?
A remuneração declarada, acrescida de juros e de período não alcançado pela decadência, precisa chegar a pelo menos 50% da RMT. Acima de 350 m², o mínimo sobe para 70%.
Dá para aplicar o Fator de Ajuste com a obra já terminada?
Na maioria dos casos, sim, com regularização retroativa. A economia costuma ser menor do que quando o planejamento começa no início da obra.